引っ越したいなと思って賃貸物件を探してました。
どういう風に探したのかというと、とりあえずスーモのページを開いて引っ越したいエリアで検索して良さそうな物件を問い合わせました。
問い合わせると「まだ空いてますよ」というので内見したいですと伝えると、一旦店に来いと言うので行きました。
そしたら「その物件は実は隣にキチガイが住んでるから安いんですよ～」とか色々ディスッてくるので、「何わけわからん事言ってんだ？いいから部屋見せろよ。そもそもそういう事は人を呼び付ける前に電話で教えとけよ」という事を穏便に伝えると、なんか怒り出して「残念！問い合わせましたが、たった今先に申し込まれて埋まっちゃいましたよ！」とか言ってきます。他にも色々物件はありますからって他の物件を色々出してきますが、どれもAD100%とか書いてます。ADってなんだ？
「あなたが昨日行った不動産屋さんは自社の管理物件ばっかり押し付けてきたでしょ？ウチは仲介専門で自社管理物件持ってないから日本中の物件を紹介できるんですよ。このレインズっていう不動産屋しか見れないサイトで全国の物件が見れるんです」とかも言ってました。自社管理物件ってなんじゃ？
「どうも不動産屋さんってのは単に私のために頑張っていい部屋を探してくれるってわけじゃなさそうだぞ」と私は思いました。
帰ってから色々調べてみると、どうも僕は何にもわかってない情弱でダメすぎる部屋の探し方をしていたらしい事がわかってきました。
不動産屋の基礎知識
不動産屋さんが一体どういう利害関係で動いてるのかって所から調べない事にはいい部屋を見つけることはできないんじゃないかと思い、色んな用語について調べてみました。
大家さんが貸したい部屋を私が借りるまでの流れを簡単に書いてみます。（大ざっぱな理解で書いてるので細部は実情と異なるかもしれません）
まず大家さんは町の小さな不動産屋さんに「部屋を貸したいんでお客さんに紹介してください」とお願いします。大家さんから依頼を受けた不動産屋さんを元付けと言います。
元付け不動産屋さんは借り手を探しますが、中々見つからない時はその物件をレインズに掲載して他の不動産屋さんに探してもらいます。
そういう他の不動産屋の物件を紹介する不動産屋を客付けと言います。駅前にある大きくて派手な不動産屋は大体客付け専門です。レインズに載ってる沢山の（売れ残り）物件をお客さんに紹介します。
私が客付け不動産屋で物件を契約した場合、大家さんは元付けに事務手数料を支払い、借り手（私）は客付けに仲介手数料を支払います。これがそれぞれの不動産屋の儲けです。
スーモに物件掲載してるのは大体客付け専門不動産屋です。スーモの掲載料は月額3万円で1枠もらえる感じだそうです。結構高いですがお客さんを呼びこむためにスーモなどのサイトに掲載します。
さて、客付けがもらえる仲介手数料は家賃の１ヵ月分までと法律で決まってます。（仲介手数料無料の場合は代わりに大家さんから仲介手数料をもらいます）
という事は仮に私が「仲介手数料を大目に払うからいい物件を探してくれ」と言ったところで、それは法律違反になるから無理だという事になります。
しかし客付け不動産屋にとっては家賃一ヵ月分ではちょっと物足りません。そこで出てくるのがADです。客付けは契約成立に成功したら元付けからADという宣伝料を追加でもらいます。AD100%なら家賃一ヵ月分のお金が追加でもらえます。ADが多い物件は客付けも頑張って紹介しようとします。
先ほどの話に出てきた自社管理物件とは何か？というと、それは不動産屋自身が大家である物件の事です。大家なんだから無理にでもお客さんに貸したいに決まってます。だから自社管理物件持ちの不動産屋は多少無理にでもとにかくそれを我々借り手に押し付けようとしてくる事になります。
客付け専門不動産屋の動機
ここまで理解すると不動産屋さんの不可思議な言動の理由も見えてきます。
まず私が行ったのは駅前の客付け専門不動産屋さんだったことが分かりました。
客付け専門の特徴としてイチイチどこかに電話をかけてます。電話の相手は元付けの不動産屋です。まだ本当にその物件が空いているか聞かないとわからないからです。それからADがもっと増やせないかの交渉もこっそりしてます。一応オマケで家賃下げの交渉できないか訊いてくれたりもします。この電話の最後に決まって「ご紹介頑張らせていただきますので～」って言ってます。このセリフだけでも客付けが借り手のために頑張ってる訳じゃなさそうな事が伝わってきますね。
前述した事から分かる通り、客付けのモチベーションはとにかく仲介手数料とADを多くゲットする事にあります。借り手の都合なんて二の次、三の次です。
スーモにはオトクそうな物件を色々掲載してますが、これはとにかく客に店まで来てもらうためのエサです。客付けは借り手にとってオトク（家賃が安い＝報酬が少ない）な物件なんて選ばせる気はサラサラありません。だから客が来てからスーモ物件をメチャメチャにディスって契約阻止しようとします。この時の言い訳は「この物件は虫が一杯でるらしい」「隣人がやかましいらしい」「退去時にぼったくられそう」とか人によって違いますがかなり適当かつムチャクチャな事言ってます。何でこの物件についてだけそんなに事情に詳しいんだよ。レインズにもそんな事まで書いてねえだろ。
さらに言うと、簡単に借り手が見つかるような優良物件なら、ADを付ける理由なんてありませんし、そもそもレインズに掲載する前に借り手が見つかります。高値のADが付いてる物件というのは、借り手が全然見つからないからやむを得ずADを多くしているという事でしょう。
結論から言うと、高AD物件なんて必然的にゴミ物件が多いという事。そしてレインズに載っててADが多い物件を借り手に押し付けてくる客付け専門不動産を利用するのは情弱のカモがやる事かもしれないという事です。
それを今回やってしまってるのが私です。
しかし、客付け専門業者にもメリットはあります。自分で自慢してるように、自社管理物件を押し付けてくる事はしませんし、元付け業者（町の小さな不動産屋）よりも沢山の物件を扱えるのは間違いないです。だからとりあえず色々な物件を内見したい時は客付け業者の方がいいかもしれません。ADが欲しいだけで、それ以外のややこしい利害を抱えて無いのは逆に言えばわかりやすいかも。
情強の部屋探し
じゃあもっと賢く部屋探しする方法はあるのでしょうか。
とにかくスーモで見つけて内見したかった物件を実際行くとブロックされて見せてくれないのが腹が立ちます。わざと無駄足を踏まされて時間を無駄にされるなら逆にこっちにお金を払って欲しいくらいですよ。
客付け業者と借り手の利益相反が問題の元だと言えます。そもそも客付け業者なんていう余計な物を仲介してるから結果的に借り手の払う額が大きくなるのです。客付け業者を使わずに直接元付け業者の不動産屋に問い合わせるという手があります。そうすれば元付けにはADとか客寄せ物件とか関係無いので見たい物件が見れるでしょう。
となればスーモなんて見てる場合じゃないですね。不動産屋しか見れないっていうレインズを私にも見せてくれよと思ってしまいます。ちなみにレインズは１回検索するたびに5円とか利用料がかかるそうです。
ところが実は、レインズと同等の情報が誰でもタダで見れるサイトがあるんです。
それが、不動産ジャパンです。
このサイトには、おとり物件とかはありません。レインズと同じような正確な情報が載ってます。素晴らしいのは、掲載してるのが全て元付け業者だという事です。
元付け業者なら自分が取り扱ってる物件ですからわざと内見させないなんて事する理由が無いですからね。
私も昨日までこのサイトの存在を知りませんでした。イマイチ存在が知られてないのは、このサイトが知られ過ぎると客付け専門業者が全部潰れちゃうからだとか。こんなサイトがあるなら平気で客にウソつくような客付け業者をわざわざ使う必要が無くなってきますからね。
まあ、こんなサイトがあるからこそ客付け業者は客を騙してまで必死こくハメになってるという事なのかもしれませんが。
私も今回の学びを活かして次に引っ越す時は是非このサイトを活用しようと思ってます。
そもそも内見は諦めた方がいい？
不動産屋さんから聴いた話ですが、そもそも都心では物件の内見は諦めて探した方がいいという説があります。
というのも、都心の賃貸物件は解約の2ヵ月前通告が通例になってるそうです。2ヵ月前は早すぎますね。急な転勤などで2ヶ月も待てるわけがない。
とにかく解約通告から退去まで2ヵ月もあり、大抵は退去するまでに次の人が決まっちゃうそうです。内見もしないまま決めちゃう人に取られちゃうという事ですね。
というわけで例によって内見できる時点でそれは売れ残り物件かもしれないという。だから対抗してこっちも内見できなくてもさっさと決めちゃった方がいいかもしれないという話でした。
繁忙期は避けよう
「安い物件探してるなら１～３月の繁忙期はやめた方がいい。８月の閑散期に比べると同じ物件でも５千円くらい家賃高いよ」という話も聞きました。
１～３月は入学や就職で引っ越してくる人が大量にいるので不動産屋の繁忙期になります。ゆえに足元見て家賃も上がるのでしょうが、しかし時期によって同じ部屋で家賃が５千円も上下するとは驚きですね。
しかも引っ越し屋さんも当然繁忙期になるので、引っ越し費用がまったく違ってくるそうです。
就職などの事情がある人はやむを得ませんが、特に理由もないのに繁忙期に引っ越すのはやめた方が良さそうですね。
こういう記事もあります。
ちなみに私もなんとなくで繁忙期に引っ越すことにしたバカです。